Όταν η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραπωλησιών κατοικιών αφορά σε ακίνητα 30ετίας και βάλε, τότε είναι ηλίου φαεινότερο ότι κάτι δεν πάει καλά.

Το «πάγωμα» του ΦΠΑ ακόμα και στο stock των απούλητων από το 2006 ακινήτων, εκτιμάται ότι μπορεί να διορθώσει αυτήν τη στρέβλωση και να δώσει ανάσα στην οικοδομή.

Το 2006, η κτηματαγορά ζούσε στιγμές μεγάλης δόξας. Τα χαμηλά επιτόκια του ευρώ, η άγνοια κινδύνου για τα μελλοντικά βάρη που συνεπάγονται στεγαστικά δάνεια των 300.000 ευρώ και η πίστη ότι η περίοδος των παχιών αγελάδων μόλις είχε ξεκινήσει, προκάλεσαν μια πρωτοφανή έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας, με την ανάλογη έκρηξη και στις τιμές των ακινήτων. Εκείνη τη χρονιά ήρθε και ο ΦΠΑ στα νεόδμητα, προκαλώντας αντιδράσεις, καθώς η φορολογική επιβάρυνση για τα εκτός πρώτης κατοικίας ακίνητα, έφτανε στο 19% (τόσος ήταν τότε ο ανώτατος συντελεστής ΦΠΑ). Το βίαιο ξέσπασμα της κρίσης σάρωσε και την οικοδομή.

Το κλείσιμο της στρόφιγγας των δανείων από τις τράπεζες, η ραγδαία επιδείνωση των εισοδημάτων και πάνω απ’ όλα η αβεβαιότητα για το μέλλον, έριξε την κτηματαγορά σε βαθιά κρίση και περίπου 200.000 ακίνητα που είχαν άδεια οικοδομής μετά το 2006 έμειναν με το… μουτζούρη, αφού η πώληση τους έπρεπε να γίνει με ΦΠΑ, ο οποίος το 2010 έκανε δύο άλματα στο 21% και στη συνέχεια στο 23%, για να φτάσουμε στο σήμερα και στο 24%. Στο μεσοδιάστημα, αυτά τα απούλητα «νεόδμητα», που πλέον έχουν στην πλάτη τους τη φθορά 13 ετών, έμειναν περίπου 80-90 χιλιάδες, συμβάλλοντας στη διατήρηση των χαμηλών ρυθμών οικοδομικής δραστηριότητας.

Ωθηση στην αγορά ακινήτων από το εξωτερικό

Η ζήτηση από ξένους κυρίως, που είδαν ευκαιρίες στα φτηνά ελληνικά ακίνητα, έδωσε την πρώτη ώθηση στις εμπορικές τιμές. Όχι, όμως, παντού και όχι με τον ίδιο τρόπο. Όπως προκύπτει από πανελλαδικές έρευνες κτηματομεσιτικών γραφείων, το αγοραστικό ενδιαφέρον στρέφεται ακόμα στα παλιά ακίνητα. Συγκεκριμένα, σε έρευνα της Remax για το 2018, φαίνεται ότι προτιμήθηκαν παλαιές κατοικίες (άνω της πενταετίας) σε ποσοστό 98%, έναντι των νεόδμητων και νέων (μέχρι πενταετίας) που συγκέντρωσαν μόλις το 2% του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Στην πρώτη θέση με μεγάλη διαφορά από τη δεύτερη κατηγορία βρέθηκαν τα παλαιά ακίνητα ηλικίας άνω των 30 ετών καθώς 7 στις 10 αγοραπωλησίες αφορούσε τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Ειδικά, δε, στην Αττική, η πλειοψηφία των ακινήτων (85%) που πωλήθηκαν ήταν παλαιά (άνω της 25ετίας), ενώ τα νεόδμητα μαζί με τα νέα (έως 5ετίας), απουσιάζουν εντελώς!

Αυτό που ξεκαθάρισε χθες το βράδυ ο Πρωθυπουργός είναι ότι η 3ετής αναστολή του ΦΠΑ θα καλύψει και όσα ακίνητα κατασκευάστηκαν από το 2006 μέχρι σήμερα. Με αυτόν τον τρόπο η κτηματαγορά γλιτώνει μια ακόμα στρέβλωση, την ύπαρξη ακινήτων 3 ταχυτήτων, σε μια ξεχαρβαλωμένη αγορά. Η πεποίθηση είναι ότι διευκολύνοντας την πώληση αυτού του stock με χαμηλές τελικές τιμές για τον αγοραστή (θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%), πέρα από το «ζεστό» χρήμα που πέσει στην αγορά, θα ενισχυθεί σιγά- σιγά η ζήτηση για νεώτερα ακίνητα, ειδικά από τη στιγμή που θα αρχίσει να ομαλοποιείται η ροή χρηματοδότησης από τις τράπεζες.

Καταλυτική είναι, επίσης, η επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ και στην αντιπαροχή, καθώς θα καλύψει την έλλειψη γης, ειδικά στην Αθήνα και σε άλλα μεγάλα αστικά κέντρα.

Happy end με την αναβάθμιση κτιρίων

Ευτυχές τέλος έχει, επίσης, το… σήριαλ με την έκπτωση των δαπανών για την αναβάθμιση κτιρίων, καθώς λίγο έλειψε να συνθλιβεί στις Συμπληγάδες του δημοσιονομικού κόστους και των Θεσμών. Αν και το αρχικό σχέδιο προέβλεπε ότι αυτή η έκπτωση του 40% των εν λόγω δαπανών, θα γινόταν από το φόρο, στην πορεία κρίθηκε ότι θα έπρεπε να «ψαλιδίζει» το φορολογητέο εισόδημα, λόγω κόστους. Με αυτόν τον τρόπο, όμως, το κίνητρο αναζήτησης αποδείξεων από τους επαγγελματίες του κλάδου θα ήταν πολύ μικρότερο από τον αναλογούντα ΦΠΑ, άρα οι «μαύρες» συναλλαγές θα συνεχίζονταν.

Χθες, ο πρωθυπουργός έκανε λόγο για έκπτωση φόρου για το 40% των δαπανών κι αυτό σημαίνει πολύ απλά ότι επιστρέφουμε στο αρχικό σενάριο. Θα πρέπει, πάντως, να σημειωθεί ότι η έκπτωση καλύπτει τις δαπάνες παροχής αυτών των υπηρεσιών και όχι τα υλικά. Έτσι για παράδειγμα, εάν για τοποθέτηση κουφωμάτων αξίας 2.000 ευρώ, ο τεχνίτης χρεώσει 500 ευρώ για την εργασία του, ο φορολογούμενος θα έχει έκπτωση 40% επί των 500 ευρώ, δηλαδή μείωση φόρου κατά 200 ευρώ.

Πηγή: iefimerida.gr